REIT商品による不動産投資の魅力を考える

今回は企業型確定拠出年金の商品として含まれている「REIT(Real Estate Investment Trust、リート)」について触れていきたいと思います。REITは不動産投資商品ですが、企業型確定拠出年金のポートフォリオに含めていくべきなのかを検討していきます。


REITとは?


皆さんの運用中の企業型確定拠出年金、あるいはiDeCo内でも「REIT」という文字が含まれる商品があるかもしれませんが、まずはそのREITの概要から触れたいと思います。
REIT(英: real estate investment trust、リート)または不動産投資信託は、公衆から調達した資金を不動産投資する金融商品の一種。特に、日本の国内法に則った「日本版REIT」(または「J-REIT」)のことを単にREITという場合がある。

出典:Wikipedia

例えばFIRE を狙っている方だと不動産投資についても詳しく調べているかもしれませんが、アパートやマンションへの投資だと100万円~多くて1000万円の資金が必要になることが多いのでは、と思います。一方でREIT商品だと他の運用商品と横並びで拠出ができるので、不動産投資を安価に行う事ができる…という形になります。

企業型確定拠出年金の商品例


私の会社の運営機関である三菱UFJ信託銀行が用意しているREIT商品は、以下の2点です。
REITの商品一覧

三菱UFJ <DC>J-REITファンドは国内の不動産投資型の商品となっており、アクティブ型です。そのため、信託報酬は1%近い数字になっています。交付目論見書には
わが国の不動産投資信託証券を実質的な主要投資対象とし、わが国の不動産投資信託証券の指標である東証REIT指数(配当込み)をベンチマークとし、中長期的にベンチマークを上回る投資成果をめざします。

と記載があります。
三菱UFJ <DC>J-REITファンド 交付目論見書2021.04.03(三菱UFJ国際投信株式会社)

もう一方の三菱UFJ <DC>先進国REITインデックスファンドは日本を除いた先進国の不動産投資商品となっており、パッシブ型です。信託報酬も三菱UFJ <DC>J-REITファンドと比べると低いです。交付目論見書の運用方法・運用プロセスを見ると
S&P先進国REITインデックス(除く日本、配当込み、円換算ベース)※に連動する投資成果をめざして、運用を行います。

と記載があります。
三菱UFJ <DC>先進国REITインデックスファンド 交付目論見書2021.04.03(三菱UFJ国際投信株式会社)

直近1年のREITの変動状況


それでは、それぞれの商品がベンチマークしているREIT指数について、直近1年の変動状況を見てみます。

まずは東証REIT指数の推移です。
REIT_2021-08-08_18-37-14.png
※スマートフォンで閲覧している場合は、ピンチアウト(指2本で画像を広げる)してご覧ください。

これを見ると、2021年初から5月末までは右肩上がりを続けています。6月に入ってからはほぼ変わらない価格で推移しています。

次に、s&p先進国reit指数ですが、こちらは多くの国が対象になってしまっているため、上記のように一つの指数で賄えない状態のため、各国REIT指数の推移が掲載されているリンクを掲載します。
リート指数(野村アセットマネジメント)
※リンク先はPCデバイス用ページです。

2021年以降だとアメリカやオーストラリアは右肩上がりで、EU各国は上下が激しい推移です。たた、三菱UFJ <DC>先進国REITインデックスファンドに関しては、目論見書を見る限りだと73%がアメリカドルになっているので、アメリカのREIT指数が大きく影響していそうです。アメリカのみのREIT指数チャートだけ掲載すると、以下のような推移です。
REIT_2021-08-08_19-20-04.png

まとめると、REIT指数は2021年上半期は大きく価格が上昇した…という形になっていて、この上半期に限って言えば外国株式以上の上昇率になっている様です。

REIT商品はポートフォリオに含めるべきなのか


では最後にREIT商品をポートフォリオに含めるか否かですが、不動産投資は一気に値崩れするタイミングがあると思っています。この上半期があまりにも上昇しているので、これからさらに上昇するのかは少し不安です。また、この時期の上昇はおそらくは新型コロナウイルスのワクチン接種が海外ではこの上半期に進んだことで外出が大きく増加することが見込まれていたと思いますが、この直近でデルタ株による感染も世界各国で増えてきているようなので、下落してもおかしくはなさそうです。

その一方で、不動産投資に関心があるなら、月々の拠出金の割合を大きくしない形で運用は可能とも言えなくはありません。よくありがちな不動産投資のサービスだと最低でも100万円程度の投資が必要なものが多い様なので、それに比べれば微々たる額で開始できます。そのため、私も割合は非常に少ないですが、パッシブ型商品である「三菱UFJ <DC>先進国REITインデックスファンド」にリバランスで拠出金の割合を1%→10%程度に上げてみました。
正直REITの下落が直近で発生しそうで怖いですが、不動産動向を学ぶお勉強代と割り切って様子を見ていきたいと思っています。

著者:gnc21
東京都在住。Webサイト・スマートフォンアプリのデータ計測支援や分析業務を行う会社員。
企業型確定拠出年金の運用を2020年より開始。投資運用経験は企業型確定拠出年金のほか、一般NISAによる国内株式の特定銘柄購入、投資信託やETF購入が中心。